Цель заключения договора эскроу счета — заблокировать средства депонента (их владельца) до передачи бенефициару при выполнении определенных условий. Такие соглашения заключаются в различных ситуациях, чаще всего для проведения сделок с недвижимостью. В России эскроу счета не так популярны, как за границей.
Суть договора по эскроу счету
Этот вид счетов часто называют доверительными. Должник передает средства посреднику (агенту) до момента, когда кредитор выполнит условия договора. Такое соглашение трехстороннее, документ составляется в трех экземплярах. В России такие счета открывают в банках, хотя агентом может быть и физическое лицо.
Этапы заключения договора:
принятие решения обратиться к посреднику;
разработка, подписание соглашения;
открытие отдельного банковского счета;
размещение и блокировка средств.
В момент исполнения условий бенефициар получает средства, агент закрывает договор.
Закон позволяет менять условия договора. При банкротстве агента депонент выступает кредитором, если условия соглашения выполнены. В противном случае в реестр включается бенефициар.
Проблемы при сделках с эскроу
Для лица, покупающего недвижимость, очевидны 2 недостатка: необходимость в дополнительных расходах и ограниченный выбор агентов, позволяющий завышать тарифы.
Квалифицированный специалист способен оценить более весомые минусы:
возможность открытия только при работе с деньгами;
двоякое толкование законодательных норм;
отсутствие законодательно определенных норм по срокам и качеству проверки документов бенефициара (существует вероятность недобросовестности агента);
не определен порядок начисление процентов за использование банков размещенных на счете средств;
Налоговая служба имеет право приостановить операции на эскроу счете при наличии задолженности.
Эскроу счета повышают безопасность рядовых граждан при покупке жилья у застройщиков, но увеличивают затраты. Услуги агентов на данный момент сравнительно дорогие, банки не всегда начисляют проценты за пользование средствами. При высокой стоимости сделки нужно открывать несколько доверительных счетов, максимальная сумма страховки государства 10 млн. рублей. Если сделка не связана с недвижимостью, возмещается всего 1,4 млн. рублей. Многие считают, что банковская ячейка выгоднее, так как средства можно забрать почти сразу независимо от состояния банка.
