В России примерно 50% жилья оформлены в долевой собственности. Это коммуналки, новые квартиры, разделенные после развода супругов, наследованное жилье. Если совместное проживание невозможно, один из дольщиков пытается продать свою часть. Риэлторы такие сделки причисляют к одним из самых сложных. Существуют и другие варианты, которые может помочь использовать опытный юрист.
Способы избавления от доли, которой нет возможности полноценно пользоваться
Кому в каком помещении жить, дольщики должны договориться. Если это невозможно, подается иск в суд. Пользоваться долей можно только в том случае, если имеется свободное помещение с площадью, равной доле. Если такой комнаты нет, большинство судов отказывается дело рассматривать, квартиру приходится менять или продавать.
Продать часть квартиры гораздо сложнее, чем целую. Перед продажей необходимо в письменной форме уведомить об этом остальных дольщиков (ст. 250 Гражданского кодекса). Уведомления рассылаются письмами с уведомлением о вручении. Если никто из дольщиков купить продаваемую часть не захочет, можно выставить ее на продажу по той же цене (или выше), которая была предложена соседям. Если стоимость ниже, дольщики могут оспорить сделку.
При продаже важен размер доли. Теоретически можно пользоваться долей любого размера, практически это не всегда получается. Проживать в квартире при наличии минимальной части чаще всего невозможно. Даже суды в этом отказывают, обязуя соседей выплатить компенсацию. Любая сделка такого типа обязательно заверяется нотариально. Нотариус в первую очередь проверяет, предлагал ли собственник выкуп соседям.
Более радикальный способ, не требующий согласия остальных дольщиков — дарение. Если так маскируется продажа, теоретически можно оспорить такую сделку в суде. На практике доказать получение дарителем денег практически невозможно.
Существует еще одна схема, для реализации которой желательно привлечь юриста. Владелец доли оформляет договор займа по ст. 807 ГК с покупателем. Сумма равна стоимости части квартиры. В качестве залога в Росреестре регистрируется доля. После того, как продавец получает деньги от покупателя, составляется и подписывается соглашение об отступном. Формально покупатель прощает долг за то, что получает в собственность залоговое имущество.
Единственную проблему может создать отказ с регистрации залога в Росреестре. Вопрос может решить положительно опытный риэлтор или адвокат.
