Люди всячески избегают покупки квартиры с таким обременением, как задолженность по ЖКХ, даже если недвижимость продается с солидным дисконтом. Согласно п. 3 ст. 158 ЖК РФ, все долги прежних владельцев квартиры не распространяются на покупателей такой недвижимости, однако управляющие компании, как правило, игнорируют требования жилищного кодекса – им проще переложить долги на новых владельцев, чем пытаться получить деньги с прежних собственников.
Покупателям квартиры с долгами можно заставить УК аннулировать долг в лицевом счете по суду, однако это потребует немало времени, и сил, поэтому они стараются просто не связываться с такой недвижимостью. Тем не менее, реализовать квартиру с задолженностью все-таки можно, причем разными способами.
Оплата задолженности частью суммы от продажи недвижимости
Например, стоимость жилья по договору купли-продажи равна 3 млн рублей, а задолженность продавца по ЖКХ – 500 тысяч. Чтобы решить проблему с долгом, в день купли-продажи снимают в банке 2 ячейки. В одну из них покупатель помещает 2,5 млн рублей, а во вторую – 500 тысяч. При заключении договора аренды банковских ячеек указывается несколько условий. Продавец квартиры имеет право забрать средства из первой ячейки после оформления сделки, а из другой – после полного расчета с задолженностью за электричество, воду, тепло и другие коммунальные блага.
После этого этапа стороны сделки предоставляют договор купли-продажи в МФЦ, и примерно через 7 дней продавец получит бумагу с отметкой о регистрации. Затем он может идти в банк и забрать деньги из той ячейки, где находится 2,5 млн рублей. Частью этой суммы он гасит долг, после чего забирает деньги из второй ячейки.
Оплата долгов средствами из задатка
В этом случае схема выглядит следующим образом: между сторонами оформляется договор о задатке в размере 500 тысяч рублей, в документе указывается, что эти средства пойдут на погашение долгов. Продавец гасит ими долги и предоставляет чек об оплате. Покупатель ничем не рискует, так как, согласно п. 1 ст. 380 ГК РФ, эта сумма включается в цену жилья. Потом оформляется договор купли-продажи, покупатель передает продавцу оставшуюся часть суммы – 2,5 млн рублей.
Оплата долга покупателем
Гражданский кодекс позволяет перевести долг на покупателя (п. 1 и 2 ст. 391 ГК РФ), издержки возмещаются стоимостью жилья. В этом случае крайне важно правильно составить договор купли-продажи.
Каждый из вариантов имеет «подводные камни», поэтому покупку и продажу жилья с обременением лучше всего производить при помощи профессионального юриста.
