Любые действия с недвижимостью, даже при кажущейся явной простоте сделки, заведомо несут в себе определенные риски. Сфера недвижимости всегда была излюбленным полем деятельности мошенников. Продавцам и потенциальным покупателям недвижимости следует быть достаточно осмотрительными, если планируется сделка.
Нужно хотя бы в общих чертах знать правовые основы совершения сделок, тщательно анализировать сопровождающие сделку документы, обязательно читая их самостоятельно, уметь объективно оценивать состояние и общий уровень адекватности другой стороны. Только так возможно снизить риск признания в будущем совершенной сделки в качестве недействительной.
Законодатель под недействительностью сделки подразумевает любое ее не соответствие действующим правилам, закрепленным в законах. Если судом сделка наделяется статусом недействительной, то данным судебным решением она как бы просто отменяется, как и отменяются порожденные ею правовые последствия. После установления обстоятельств недействительности применяются правила о реституции, когда стороны реализованной сделки наделяются обязанностью возвратить обретенное по ней в исходное состояние.
Например, если недействительной была признана купля-продажа, то объект возвращается продавцу, покупатель получает назад свои деньги. Казалось бы, все просто. Но с момента фактического совершения сделки, в частности, от проведения расчетов по ней до судебного решения о недействительности может пройти немало времени. Продавец, получивший деньги за объект, может уже их потратить.
Обязанность вернуть их останется, но сделать фактически возврат денег он не сможет и будет вынужден отдавать покупателю деньги путем рассрочки небольшими частями, что покупателя вряд ли устроит, ведь совершая сделку, он отдал всю сумму сразу. Вот почему важно еще до подписания документов понимать и грамотно оценивать все возможные риски, обусловленные возможной недействительностью планируемой сделки.
Вся масса не обладающих правовой действительностью сделок делится на ничтожные и те, которые возможно оспорить. Изначально лишены юридической действительности сделки ничтожные и после признания таковыми отменяют автоматически все рожденные такой сделкой последствия. Фактор ничтожности не устраняется даже при надлежащем их оформлении. Ничтожная сделка не производит перехода от одного субъекта к другому права собственности. Ничтожной, если имеются фактические для этого основания (несоответствие закону), сделка будет и без судебного акта. Если после совершения ничтожной сделки возникли какие-то реальные последствия, например, была передача денег, то именно для их устранения заинтересованный субъект обращается в суд.
Основаниями для ничтожности будут следующие. Во-первых, таковыми признаются сделки, осуществленные с явным нарушением законов при наличии преступного умысла. Например, когда при продаже объекта использовались поддельные документы или фальшивая доверенность.
Во-вторых, недействительными будут сделки, при проведении которых допущено пренебрежение требованиями законодательства. К примеру, если совершая приватизацию жилья, родители не учли интересы ребенка, и он оказался не включен в приватизационный процесс.
В-третьих, недействительными юридически считаются сделки, проделанные формально для вида, то есть мнимые либо, как их еще именуют, притворные. Нередко для вида совершается сделка дарения доли, когда на самом деле по факту доля отчуждалась за деньги, то есть дарение прикрывало куплю-продажу. Также недействительными признаются сделки, реализацию которых проводили недееспособные субъекты.
Вернуть недвижимость возможно по заявленному требованию законного представителя недееспособного субъекта. По аналогичным основаниям недействительной может оказаться сделка, проведенная не достигшим 14-тилетнего возраста субъектом. Полная дееспособность участников сделки выступает одним из главных критериев ее действительности. Оспоримыми называют такие сделки, которые по заявлению заинтересованного субъекта возможно через суд признать в качестве недействительной.
Оспаривать сделку – это право заинтересованного в этом лица, а не обязанность.
Поэтому, если сделка не оспаривалась в течении периода давности, то есть ни у кого по поводу ее справедливости и законности претензий не возникало, то она считается действительной и влечет последствия, как любая иная законная сделка. Оспорить сделку можно по причине совершения ее под угрозой, в следствие обмана, давления. Иск для этого должно подавать потерпевшее лицо. Также оспорить сделку возможно, если совершая ее, субъект находился не неосознанном психическом состоянии (испытывал сильную боль, был пьян и пр.)
По данному мотиву оспаривать сделку могут также родственники и наследники этого лица. Основанием для оспаривания может стать отсутствие согласия супруга на сделку, когда продается недвижимость, покупавшаяся в браке. При отсутствии согласованности с органами опеки не допустимо совершать сделки с жильем несовершеннолетних. Сделки от имени ограниченных в дееспособности людей, должны реализовываться при наличии согласия опекуна.
Согласие, как самостоятельный для сделки документ, должно быть получено и от законных представителей лица, которому есть 14, но нет 18-ти лет. При наличии спора по сделке соответствующий иск возможно подать в границах давностного срока. Для оспоримых сделок он составляет год, для ничтожных – три.
Течь он начинает момента, когда заинтересованный узнал либо должен был предположительно узнать о фактах, влекущих недействительность. Срок возможно восстановить, если о фактическом совершении сделки заинтересованному лицу известно не было, в следствие чего установленный срок истек.
