г. Москва, Марксистская ул.,
д.22, офис 501
8 (495) 532-46-65
8 (499) 755-75-36
regurslugba@gmail.com

Особенности договора аренды недвижимости с правом выкупа

Звёзд: 1Звёзд: 2Звёзд: 3Звёзд: 4Звёзд: 5 (1 оценок, среднее: 5,00 из 5)
Загрузка...
5 августа 2019

Особенности договора аренды недвижимости с правом выкупа

Аренда недвижимости с ее будущим выкупом отнюдь не новый, хотя и нечасто на практике реализуемый вариант приобретения собственной недвижимости. Такие взаимоотношения оформляются самостоятельным видом договора, олицетворяющего собой симбиоз соглашения об аренде и обычного договора продажи.

Данная сделка выгодна прежде всего арендатору, ведь у него появляется возможность жить в помещении, которое через какое-то время станет его собственным, и при этом сразу не вносить значительную часть денежных средств, а растянуть эту сумму на довольно продолжительный срок. А вот продавцу-арендодателю смысл заключать подобную сделку есть лишь в том случае, если продаваемый им дом (квартира) уже давно не может найти покупателя по обычной схеме и при этом снижать существенно цену за него он не желает.



Речь при этом может идти как о собственниках объектов, что называется, в плохом состоянии, или расположенных в местности с низкой транспортной доступностью, так и о владельцах объектов из элитного сегмента. Форма арендного договора, предусматривающего возможность выкупа, должна быть такой же, как форма соглашения купли-продажи. Это значит, что если сдаваемый объект принадлежит более чем одному собственнику, придется договор аренды с правом выкупа оформлять в нотариальной форме.

Не запрещается законом оформить и обычный договор аренды, а в последствии к нему составить допсоглашение о том, что арендатор наделяется правом выкупа. Для сторон подобного договора характер существенных носят условия как относительно арендной платы, так и общей выкупной цены. В чем-то данная разновидность договора схожа с продажей жилья в рассрочку.

Но при рассрочке общая сумма делится на 2-3 части, которые уплачиваются покупателем, например, раз в квартал или иной, схожий по продолжительности период. При аренде с выкупом арендную плату продавец будет получать ежемесячно, то есть арендные отношения и как итог продажа по сравнению с обычной продажей в рассрочку продлятся дольше. Если аренда будет длиться более года, арендный договор придется зарегистрировать в росреестре.

Обязанность арендатора-покупателя вносить плату за аренду, по общеприменяемым правилам, прекращается в момент внесения им полного объема выкупной стоимости объекта. Но стороны могут по своему усмотрению определить другой момент исполнения указанного обязательства. В любом случае момент внесения обозначенной соглашением выкупной цены оформляется актом об исполнении соответствующего обязательства. Арендатор обретает статус собственника объекта лишь после госрегистрации перехода на него от арендодателя-продавца права собственности.

То есть по аналогии с обычной продажей сделка нуждается в госрегистрации. На госрегистрацию, само собой, документы следует подавать лишь после внесения арендатором в полном размере выкупной цены или же при четком согласовании в договоре фиксированной даты, когда это должно произойти с введением в договор в качестве условий штрафных санкций (например, в виде неустойки) за неисполнение обязательства по оплате. Право выкупа до внесения полной стоимости в рассматриваемом договоре так и остается правом арендатора, а не обязанностью.

То есть заставить его все-таки выкупить арендуемую недвижимость продавец не может. В связи с этим продавцу целесообразно при заключении подобного договора предусмотреть для себя некоторые гарантии, повышающие его интерес к сделке в целом. Как выше указано, существенным условием анализируемого договора выступает выкупная цена или предельно ясный порядок ее определения.

Цены на недвижимость могут меняться как в сторону увеличения, так и снижения. Продавцу следует настаивать на возможности переоценки стоимости продаваемого объекта с ориентировкой на его рыночную цену. Для большей гарантии можно даже включить в договор пункт о ежемесячной переоценке с ориентировкой на инфляционные показатели. Общий срок аренды и, соответственно, время, когда арендатор должен оплатить всю выкупную стоимость, стороны определяют по взаимной договоренности.

Продавцу, если он имеет четкое намерение именно продать объект, рекомендуется зафиксировать условие о том, что при неисполнении арендатором обязательства заплатить выкупную цену объекта в определенный срок, уже принятые в качестве арендных платежей суммы будут именно стоимостью аренды, а не зачетом в счет цены на жилье. Арендатор, заинтересованный в своем приоритетном праве на покупку, тоже может для себя получить определенные гарантии, договорившись с собственником. К примеру, оговаривая условие об общем сроке аренды, можно предусмотреть возможность досрочной выплаты всей покупной стоимости.

Также арендатору, даже если он не решил точно, будет ли покупать арендуемый объект, важно при согласовании плана оплаты выкупной стоимости зафиксировать, что арендные платежи являются составной частью выкупной цены. Иначе арендодатель вправе не принимать их к зачету, а потребовать сумму в счет уплаты за объект сверх уже выплаченных денег за аренду, обосновывая это тем, что иначе получается, что арендатор пользовался его имуществом бесплатно. Однако для этого арендодателю потребуется через суд наделить арендный договор статусом недействительного.



Получите бесплатную консультацию

Оставьте заявку, мы перезвоним Вам и проконсультируем бесплатно!

Я согласен(на) на обработку моих персональных данных. подробнее