Отделимые и неотделимые улучшения арендованного имущества и правила компенсации затрат на них

Звёзд: 1Звёзд: 2Звёзд: 3Звёзд: 4Звёзд: 5 (1 оценок, среднее: 5,00 из 5)
Загрузка...
10 июля 2019

Отделимые и неотделимые улучшения арендованного имущества

Договор аренды наделяет арендатора правомочием использовать арендуемое имущество по своему усмотрению, в результате чего нередко им производятся имущественные улучшения. Вопрос о допустимых и недопустимых улучшениях лучше оговаривать еще на стадии заключения контракта.

Поскольку на практике возникает немало споров относительно того, что считать улучшением отделимым, а что нет. Улучшением в общем смысле являются любые качественные преобразования имущества, не вызванные необходимостью ремонта. Улучшения, физически неотделимые от объекта, по общему правилу, то есть если контрактом иное не оговорено, будут подлежать компенсации со стороны арендодателя. То есть ему априори вменяется обязанность возместить арендатору затраты на такие улучшения, но только если они были согласованы с ним.

Отделимыми считаются такие виды улучшений, которые от самого имущества возможно отделить, и это не нанесет имуществу вреда. К примеру, арендатор в арендуемом помещении установил сигнализацию, повесил камеры видеонаблюдения, кондиционер или иные приборы.



Затраты на улучшения, физически отделить которые возможно, по общему правилу арендодателем не возмещаются, а арендатор вправе без уведомления и согласия арендодателя оснащать имущество отделимыми улучшениями. Формулировка «по общему правилу» действует всегда, когда она предусматривается законом, и если специальные договоренности об ином порядке не зафиксированы договором. Владельцем отделимых улучшений будет арендатор.

Если аренда прекращается, арендатор либо безвозмездно по своему желанию оставляет данные улучшения (дарит), либо все демонтирует и забирает с собой, либо передает эти улучшения арендодателю за плату по договоренности с ним. Бывают ситуации, когда арендатор не требует платы за сделанные отделимые улучшения, однако арендодателю они не нужны. Если последний именно требует, чтобы все лишнее было демонтировано, арендатор оставлять улучшения не в праве. Он обязан передать имущество обратно именно в его первоначальном виде.

Неотделимые улучшения в противовес отделимым без нанесения вреда имуществу отделить невозможно. Данная формулировка неотделимых улучшений закреплена в Гражданском кодексе. Как видим, она довольно расплывчата, что и порождает споры относительно того, является ли улучшение неотделимым, ведь объем ущерба (вреда) имуществу в результате отделения определить затруднительно, а иногда и вовсе невозможно. Даже в случае с установкой кондиционера можно поспорить на предмет отсутствия вреда имуществу при его отделении, поскольку демонтаж скорее всего приведет к повреждению, пусть и не значительному, отделки стен.

Поэтому делать окончательный вывод о таком качестве улучшений, как неотделимость, нужно на основе анализа уже разбиравшихся в суде спорных моментов, то есть с учетом судебной практики. Практический юридический опыт сообщает, что судом в качестве неотделимых признаются следующие виды улучшений: дорожное строительство на арендуемой земле, перепланировка помещения, его переоборудование (включая прокладку электроснабжения и иных коммуникаций), любые ремонтно-строительные и реставрационные результаты, установка дополнительных стен и перегородок, прочно соединенных с потолком и полом, отделка фасада, ремонт чернового пола или укладка на нем кафельной плитки.

Называя данные улучшения неотделимыми, суд обосновывает их неотделимость тем, что самостоятельно, то есть в отдельности от самого арендуемого имущества данные улучшения использовать не представляется возможным помимо того, что при попытке физически отделить их неизбежно будет нанесена порча имуществу. Неотделимые улучшения становятся частью объекта аренды. Их владельцем будет арендодатель. Не подлежащие физическому отделению улучшения допустимо производить только при согласии арендодателя. Согласие оформляется путем включения соответствующего пункта в контракт либо через допсоглашение к нему.

Если арендатор без согласия контрагента неотделимо улучшил арендуемый объект, и арендодателю данные изменения не нужны, ему придется все демонтировать за свой счет и привести имущество в изначальное состояние и вид. Если неотделимые виды улучшений делались при согласии арендодателя, и он не против их компенсировать, при расторжении (окончании срока) аренды следует юридически грамотно и исчерпывающе полно оформить акт приема-передачи и отразить в нем стоимость произведенных улучшений. Это позволит арендатору беспрепятственно компенсировать расходы на сделанные улучшения.

Если не подлежащие отделению улучшения сделаны с согласия арендодателя, но при этом не было конкретизировано условие об их компенсации, право на компенсацию за арендатором в любом случае сохраняется. При отказе арендодателя компенсировать согласованные с ним улучшения, скорее всего придется прибегнуть к судебной защите. Сделать это необходимо не позднее 3-летнего срока с момента окончания произведенных, улучшающих объект аренды работ. В случае спора допустимо ссылаться на показания и заключения мастера или подрядчика, производившего улучшения.



Получите бесплатную консультацию

Оставьте заявку, мы перезвоним Вам и проконсультируем бесплатно!

Я согласен(на) на обработку моих персональных данных. подробнее