С июля нынешнего года существенно изменились правила, регулирующие приобретение квартир в рамках долевого строительства. Согласно новшествам, застройщики обязаны для привлечения средств от граждан использовать имеющие свою специфику эскроу-счета.
В соответствии с поправками в законе, банк стал обязательным участником-посредником в такой сделке. Поступившие от граждан на эскроу-счета суммы застройщик не в праве расходовать до завершения строительства. Застройщик получит их, как только со своей стороны полностью реализует договорные обязательства. Данные поправки призваны стать определенной гарантией против обмана дольщиков. Основным документом, оформляющим сделку по приобретению квартиры, по-прежнему остается ДДУ. Поправки же в основном касаются только схемы взаиморасчетов между гражданами и застройщиком.
Как и до поправок в законе желающий приобрести квартиру гражданин вначале определяется с ее выбором, затем с застройщиком заключается ДДУ. В ДДУ отдельным пунктом фиксируется обязательство покупателя внести средства на эскроу-счет не в любом, а именно в том из банков, который выбран застройщиком. Строительство компанией-застройщиком чаще всего осуществляется на привлеченные средства, выданные каким-то одним банком. Именно этот банк в последствии и будет держателем эскроу-счетов. Не все существующие в стране банки правомочны кредитовать застройщиков и вести эскроу-счета. Сформирован и утвержден на правительственном уровне перечень таких банков.
В настоящее время их около ста. Чтобы попасть в данный список, банк должен отвечать довольно жестким требованиям надежности. Далее в банке, имеющем право на ведение эскроу-счетов, гражданину следует оформить соглашение на открытие счета-эскроу и перевести на него деньги. Если квартиру гражданин покупает в ипотеку, ему следует сперва подать заявку на ее одобрение. Когда ипотеку ему одобрят, можно подписывать ДДУ.
В договорном тексте указывается, что приобретаемая квартира оплачивается кредитными средствами одобрившего ипотеку банка, но также через эскроу-счет. Далее гражданин открывает счет-эскроу в банке-агенте застройщика. Когда ДДУ будет зарегистрирован в госреестре, банк-кредитор по ипотеке осуществляет перевод средств на эскроу-счет банка, кредитующего застройщика. Ипотеку на приобретение квартиры гражданин в праве оформлять в любом из банков. Вовсе не обязательно, хотя и не запрещено, обращаться для этого в банк, кредитующий застройщика. Денежные суммы на счет-эскроу физлицом или банком, оформившим ему ипотеку, вносятся только после госрегистрации ДДУ. Для расчетов по эскроу-счетам не запрещается использовать и средства маткапитала.
Зачислить средства на эскроу-счет необходимо в срок, обозначенный ДДУ, но не позднее 3-ёх месяцев после открытия эскроу-счета. Квартиру, используя схему оплаты через эскроу-счет, как и раньше возможно купить в рассрочку. Для этого в ДДУ необходимо прописать, что покупатель перечисляет покупную сумму на эскроу-счет определенными частями. Суммы, поступившие на эскроу-счет, «замораживаются», чтобы ни внесший их гражданин, ни компания-застройщик не могли их снять. Эскроу-счет не предполагает начисление процентов на находящуюся на нем сумму. Также банком не взимается комиссия за хранение денег на данном счете.
Дольщик может не волноваться за сохранность своих средств в случае банкротства держателя эскроу-счета. На данные виды счетов распространяется государственная гарантия, предполагающая, что если у банка будет отозвана лицензия, либо он получит статус банкрота, дольщику через агентство, страхующее вклады, будет возвращена вся сумма, перечисленная им на эскроу-счет, однако не более 10-ти млн. руб. При этом не запрещено в одном банке иметь несколько открытых эскроу-счетов для покупки по рассматриваемой схеме нескольких квартир. Страховому возмещению будут подлежать суммы на всех эскроу-счетах, но также в пределах 10-ти млн. руб. по каждому счету. Купленную через эскроу-счет квартиру возможно перепродать по договору переуступки (цессии).
Если застройщик в сроки свои обязательства не выполнит, дольщик правомочен требовать расторжения ДДУ. Кроме данного основания, дольщик правомочен расторгнуть ДДУ и, соответственно, стребовать деньги с эскроу-счета также при взыскании банком-кредитором с застройщика долга, имущества и земельного участка под строящимся домом, при банкротстве застройщика и конкурсном производстве, при ликвидации застройщика, как юридического лица.
Деньги подлежат возвращению дольщику в течении пяти дней после расторжения ДДУ. Застройщик вправе снять с эскроу-счетов средства после введения новостроя в эксплуатацию и регистрации собственности на купленную в нем квартиру хотя бы одним, уже бывшим дольщиком.
Посредством эскроу-счетов продавать можно лишь те квартиры, которые запланированы в только еще начавшем свою постройку доме. Если дом имеет готовность более 30-ти процентов, и в нем уже распродано не менее 10-ти процентов квартир, средства от потенциальных дольщиков застройщик может по-прежнему принимать напрямую, то есть без эскроу-счета. То есть прямые расчеты с застройщиком сохранят свою практическую актуальность еще минимум два года, пока все из уже начатых строек (с готовностью более 30-ти процентов) не будут завершены.
