г. Москва, 2-я Тверская-Ямская ул., д.18,
5 этаж, офис №510
8 (495) 532-46-65
8 (499) 755-75-36
regurslugba@gmail.com

Правила продажи комнаты в коммунальной квартире

Звёзд: 1Звёзд: 2Звёзд: 3Звёзд: 4Звёзд: 5 (3 оценок, среднее: 5,00 из 5)
Загрузка...
12 февраля 2018

Правила продажи комнаты в коммунальной квартире

На современном рынке недвижимости до сих пор присутствует такой объект, как коммунальная квартира. Хотя законодательство и не дает точного определения, что она из себя представляет. В законах мы можем найти лишь определение комнаты, как самостоятельного жилого объекта.

Так, Жилищный кодекс определяет комнату как часть квартиры (либо дома), предназначающуюся для проживания. Слова «часть квартиры» из данного определения указывают на то, что комната относится к объектам долевой собственности. Поэтому, планируя продажу комнаты в коммуналке, следует отталкиваться от правил отчуждения долей в жилых объектах. Эти правила в первую очередь сопряжены с реализацией права на преимущественную покупку.

Таким правом наделены соседи по коммуналке. Они являются сособственниками квартиры в целом, как и продавец отдельной комнаты. Преимущественное право означает, что именно соседям комната для покупки должна быть предложена в первую очередь. Соседей по коммуналке необходимо официально уведомить о намерении продавать комнату. «Официально» — означает, что им следует направить письмо с информацией, что комната выставлена к продаже. Причем с ценой на нее следует определиться сразу. Цену в письме нужно тоже обязательно указать. По цене ниже ее продавать комнату уже будет нельзя. Рекомендуется письмо-уведомление заверить у нотариуса. Отправлять его следует с оформлением уведомления о получении адресатом.

Если кто-либо из соседей в коммуналке не проживает, то письмо на его имя по адресу коммунальной квартиры отправить все равно нужно. Не полученное письмо месяц будет храниться на почте, а после почта его возвратит отправителю с пометкой о невручении. Эти документы нужно сохранять. Они послужат доказательством соблюдения установленного порядка. Отправку письма можно поручить (за отдельную плату) нотариусу, через которого в последствии и будет оформляться вся сделка. А нотариальная форма сделки при продаже комнаты является обязательной. После того, как сособственники получат письмо-уведомление, необходимо выждать месяц.

Спустя месячный срок, если соседями (кем то одним из них) не выражено намерение купить комнату, или на присланное извещение о продаже они никак не прореагировали, то комнату можно уже продавать абсолютно любому потенциальному покупателю. Месяц после уведомления соседей можно не ждать, если все они письменно выразят свой отказ купить комнату. Но данный отказ тоже должен быть нотариально удостоверен. Может быть и так, что какая-то из комнат принадлежит в долях матери (отцу) и несовершеннолетнему ребенку.

Ребенок в такой ситуации тоже считается сособственником. Следовательно и от него отказ должен быть получен. За ребенка отказ управомочен давать его законный представитель (мать, отец), но с обязательным участием органа опеки. Соблюсти описанный порядок принципиально важно. Если преимущественное право покупки будет нарушено, то за соседями сохраняется право в трехмесячный срок после продажи комнаты не сособственнику потребовать через суд восстановления возможности купить комнату по преимущественному праву. Переуступить кому-то другому свое преимущественное право приобретения соседи не могут.

Аналогичный порядок действует, если планируется сделка мены комнаты на иную недвижимость. Пренебрежение описанным порядком перед продажей чревато признанием в целом сделки в качестве недействительной. Это влечет необходимость возврата комнаты прежнему владельцу, а покупателю соответственно денег за нее. И с неприятными последствиями скорее всего столкнется именно покупатель. Вырученные от сделки деньги продавец может уже потратить или вложить в другую недвижимость. А покупателю он сможет возвращать сумму лишь мелкими частями в течении долгих лет. И обязать его поступить иначе (возвратить всю сумму сразу) никто не сможет. Знакомясь с документами на комнату, покупателю следует внимание акцентировать еще и на таком моменте.

В документах предлагаемый к сделке объект может формулироваться как «доля в праве». Подразумевается доля в праве на коммунальный объект в целом. Такая формулировка предполагает,что обладая долями, соседи имеют равные права на любой угол и любую физическую часть квартиры в целом без различения по конкретным комнатам. Чтобы понимать, что продается конкретная комната, должно иметься плюсом к прочим документам еще и соглашение соседей о пользовании квартирой в целом, где поименован каждый из соседей-сособственников и каждая комната, закрепленная за ними.

Вместо соглашения на данный счет может иметься соответствующее решение суда. Именно эти документы свидетельствуют о выделении конкретной комнаты «в натуре». Если в правоустанавливающей документации содержится определение продаваемого объекта, как «комната» (в отличии от «доли в праве»), значит решением суда или соглашением объект считается выделенным в натуре.

Получите бесплатную консультацию

Оставьте заявку, мы перезвоним Вам и проконсультируем бесплатно!

Я согласен(на) на обработку моих персональных данных. подробнее