Для любой возмездной сделки ключевым этапом будет проведение взаиморасчетов между сторонами. Собственно, рассчитываться в процессе сделки придется не единожды. Как правило, первый расчет обусловлен внесением задатка или аванса, а уже ближе к концу вносится основная часть. Возможны и дополнительные стадии, когда, например, общая сумма делится на части, и каждая из них передается в обговоренный заранее сторонами момент. Порядок взаиморасчетов стороны для себя должны определить еще до подписания основного соглашения, оформляющего сделку.
Порядок обязательно фиксируется отдельным пунктом в договоре, а также указывается, что будет служить доказательством расчета (основного и предварительных). В данной статье не затрагиваются такие специальные виды расчетов, которые связаны с использованием жилищных сертификатов, ипотечного кредитования, субсидирования и пр. Остановимся на наиболее распространенных вариантах того, как можно передать деньги за приобретаемую недвижимость. Полностью безопасным можно считать расчет по сделке посредством банковского аккредитива.
Суть его в том, что с банком покупатель заключает договор аккредитива и на счет вносит сумму, аналогичную стоимости приобретаемой им недвижимости. Она подлежит впоследствии переводу на счет продавца либо, если так удобней, — будет выдана ему через кассу наличными, когда им в банк будут предъявлены документы, свидетельствующие о состоявшемся переходе права собственности на открывшего аккредитив покупателя (выписка из ЕГРП). Аккредитив может быть безотзывным.
Этот вид аккредитива предполагает, что без согласия того, кому средства в итоге причитаются (получателя), банк самостоятельно не может снять с себя обязательство перечислить их. Для продавца выгоден именно безотзывный аккредитив. Но он, конечно, никак не выгоден для покупателя и противоречит сути и цели взаиморасчетов. Поэтому на практике применяется в основном аккредитив отзывной. То есть при условии, что в сделке что-то пошло не так (переход собственности по каким-либо причинам зарегистрирован не был), покупатель просто заберет со счета внесенные им средства. По умолчанию, то если договором с банком не зафиксировано иное, считается, что аккредитив именно отзывной.
Единственный, пожалуй, недостаток такого вида расчетов связан с возможной высокой комиссией банка за обслуживание счета по аккредитиву. Кроме того, аккредитив не вполне уместен, если совершается альтернативная сделка, когда один субъект получает деньги и тут же должен отдать их сразу за другое приобретение. Широкую популярность получил вид взаиморасчетов, обусловленный использованием банковской сейфовой ячейки. Указанные инструменты в расчетах практикуются не одно десятилетие. Покупатель и продавец в банке на свои имена заключают 3-ёхсторонний договор аренды ячейки (сейфа), куда покупателем закладывается вся сумма или ее часть (в зависимости от того, как договорились стороны) за объект.
Стоимость периода аренды зависит от объема ячейки, который в свою очередь зависит от закладываемой суммы. В ячейку деньги помещаются в присутствии продавца и, если есть — риэлтора или представителя агентства недвижимости. От ячейки и у покупателя, и у продавца будет свой ключ. Там же, в банке можно заказать услуги по пересчету суммы и проверке ее на подлинность. Договором будет определено, что с такой-то даты доступ к ячейке получает без согласия покупателя — продавец.
Эта дата определяется путем подсчета срока, отведенного на регистрацию, который на сегодняшний момент строго фиксирован (5 или 7 дней). Но продавец вскрыть ячейку сможет опять-таки лишь предоставив банку выписку из ЕГРП (и ряд иных документов — если стороны решат), как подтверждение того, что собственником теперь стал покупатель. Также в договоре аренды сейфа будет указано, что при непредставлении выписки с другой определенной даты (которую стороны сами выберут) доступ к сейфу без согласия другой стороны получает покупатель — чтобы забрать помещенные в него деньги, если сделка в итоге не состоится. С использованием ячейки связан метод расчетов, называемый в риэлторской практике эксперт-сейфинг. Его суть в том, что ход сделки контролируется помимо основных участников еще и сотрудником банка, полномочным выдавать из ячейки средства (их часть) после представления документов о практическом исполнении зафиксированных в соглашении условий.
Так, часть средств может выдаваться продавцу после завершения процедуры регистрации (при представлении выписки из ЕГРП), другая часть — после представления передаточного акта, а остаток — после того, как из купленной квартиры выпишутся прежние зарегистрированные в ней граждане, то есть когда будет представлена в банк свежая выписка из поквартирной карточки. Такая банковская услуга, конечно, недешевая, но для сделок с недвижимостью весьма удобная и снижает возможные риски. Если сделка совершается с участием нотариуса, а это все сделки с долями и ряд иных, в которых нотариальная форма договора является обязательной, то очень удобно рассчитывать с помощью депозита нотариуса.
Тариф за такой способ расчетов фиксирован, если нотариальная форма законом для данного вида сделки предписана как обязательная, или он может составлять определенный процент от поступившей на депозит суммы. Через депозит можно вносить и впоследствии перечислять деньги наличностью, а можно переводить со счета покупателя на депозит нотариуса, а затем с него — на счет продавца. При этом нотариус будет выступать гарантом безопасности таких расчетов. Нотариальный депозит как способ расчетов предусмотрен законом с 2014 года, однако до сих пор не все нотариусы предоставляют подобную услугу.
Ну и конечно, не смотря на многочисленные риски, наши граждане все еще рассчитываются по сделкам наличными, что называется «из рук в руки». Здесь вам гарантировать никто ничего не может. Вы сами принимаете на себя все риски и должны понимать вероятность обмана (фальшивые купюры, мошеннические схемы, когда за получившим деньги человеком следят и потом эти деньги просто отнимают), если решаетесь рассчитываться именно так. Единственное, что здесь следует добавить, это обязательность расписки при расчете наличными. Расписка пишется от руки и строго в тот момент, когда вы принимаете сумму. Расписку пишет продавец и отдает ее покупателю. Тот в свою очередь должен хранить ее, как единственное доказательство того, что свою часть обязательств (оплатить купленный объект) он выполнил.
