Недавно Верховный Суд принял показательное решение, которое добавило еще один существенный плюс в адрес нотариального заверения сделок с недвижимостью, ограничив полномочия Росреестра.
Как известно, самые распространенные договора, оформляющие переход собственности на недвижимость – купля-продажа и дарение – сейчас не требуют обязательного нотариального удостоверения (за исключением определенных случаев с долевой собственностью).
Поэтому гражданам предоставлено право выбора: обращаться к нотариусу при оформлении сделки с недвижимостью или нет.
Разумеется, последний вариант позволяет существенно сэкономить деньги. Но это только на первый взгляд – ведь если учитывать старую народную мудрость: «время – деньги», то нотариальная сделка обходится иногда по факту существенно дешевле.
Очевидным плюсом нотариального удостоверения сделок с недвижимостью стало существенное упрощение для них порядка государственной регистрации перехода права собственности.
Новый закон о государственной регистрации недвижимости четко разграничил функции по проведению правовой экспертизы сделки, представленной на регистрацию: если ее заверил нотариус, то признается, что вся юридическая сторона уже проверена.
Таким образом, удостоверительная надпись нотариуса, проставленная на тексте договора, расценивается органами Росреестра как гарантия «качества» сделки, и повторную проверку ее законности они уже проверять не вправе.
Поэтому срок государственной регистрации перехода права собственности по нотариальным сделкам существенно короче по сравнению с простыми письменными договорами (1 – 3 дня по сравнению с обычными 7-ю днями).
Росреестр, тем не менее, не всегда соглашается довольствоваться второстепенной ролью простого регистратора и по собственной инициативе начинает проводить собственную правовую экспертизу представленной нотариальной сделки.
Как следствие, возникают замечания и может быть даже отказ в регистрации.
Один из таких случаев, когда Росреестр основательно «покопался» в юридической стороне сделки и отказался ее регистрировать, недавно стал предметом рассмотрения Верховного Суда РФ (определение № 36-КГ17-8).
Была сделка купли-продажи между двумя гражданами о продаже 1/2 доли в нежилом помещении, которое принадлежало до этого продавцу полностью. То есть, собственник просто решил продать половину своего помещения.
Сделку заверил нотариус, но когда ее направили для регистрации в Росреестр, он усмотрел в ней нарушения закона, поскольку нигде не указано, что допускается продажа доли собственником целого объекта.
На этом основании регистрацию приостановили. Понятно, что для участников договора – это огромная проблема: деньги заплачены, а собственность не перешла, все в подвешенном состоянии.
Дело в итоге дело дошло до Верховного Суда, который и поставил окончательную точку во всех дальнейших вопросах с регистрацией нотариальных сделок.
Он указал, что закон не наделяет Росреестр полномочиями по проверке законности сделок, которые были заверены нотариально, поэтому подобное приостановление регистрации со стороны Росреестра является неправомерным.
Таким образом, теперь у всех участников нотариально заверенных сделок есть гарантия того, что их сделка пройдет регистрацию без проблем. А это серьезная экономия не только времени, но и денег.
