Договор аренды призван защищать интересы собственника и арендатора и служить гарантом того, что каждая из сторон будет честно соблюдать свои условия. Однако, далеко не все знают, что такой договор может быть признан недействительным ввиду определённых обстоятельств.
Случай первый: отсутствие согласия третьего лица.
Договор аренды оспаривается в судебном порядке, если он был заключён без согласия муниципалитета или управляющего органа (когда речь идёт о юридическом лице).
Истец может подать заявление в Арбитражный суд в течение года с того момента, как узнал о факте нарушения.
Как правило, договор признаётся ничтожным, а потому аннулируется.
Случай второй: оспоримый договор.
Оспоримым считается договор при нижеследующих условиях:
— имеются нарушения, касающиеся правового акта;
— указанные лица не имели права заключать данный договор;
— договор был подписан либо принудительно, либо ввиду заблуждения одной из сторон.
Когда суд признает договор недействительным, то его действие будет прекращено, а если этого не произойдёт и решение суда будет иным, то заинтересованная сторона может обжаловать его в высшей инстанции.
Случай третий: если договор является ничтожным.
Эта ситуация отличается тем, что может быть решена и без помощи суда, поскольку ничтожный договор не имеет юридической силы. Такое случается в таких условиях как:
— условия договора нарушают законные права и/или интересы третьих лиц, либо публичные;
— договор нарушает общие правила нравственности и правопорядка;
— договор является мнимым (т. е. не действует по факту);
— договор заключён для прикрытия другой сделки;
— договор был заключён лицом, признанным недееспособным из-за психических заболеваний, либо лицом, не достигшим 14 лет;
— если договор нарушает запрет на право производить какие-либо операции с данной недвижимостью.
Что происходит после признания договора недействительным?
Конечно же, сделка теряет силу, и договор разрывается, а стороны обязаны будут компенсировать друг другу все убытки, связанные с заключением этого договора. Иными словами, арендодатель возвращает арендатору финансовые средства, а тот в свою очередь освобождает жилплощадь.
Примечание: согласно российскому законодательству, из общей суммы аренды вычитается некоторый процент за пользование недвижимостью.
