Ипотека многими воспринимается как обычный кредит, однако действующее законодательство расценивает ее иначе. В сущности, ипотека представляет собой форму залога имущества, а это означает, что без разрешения банка продавать или кому-либо передавать ипотечную квартиру нельзя.
Однако, это вовсе не означает, что продажа квартиры в ипотеке невозможна в принципе. Конечно, такая сделка имеет определенные нюансы, но продать ипотечное жилье вполне реально. Разбираемся, как это сделать.
3 способа продажи квартиры в ипотеке
Итак, на практике сложилось несколько схем, позволяющих продать ипотечную квартиру. Первая – и, безусловно, наиболее удобная – досрочное погашение ипотеки до продажи недвижимости. Главной проблемой в этом случае является поиск средств на выплату долга. Если средства отсутствуют, можно оформить другой кредит, и этими деньгами погасить ипотеку.
Есть и другой способ (им можно воспользоваться, если доходы не позволяют взять еще один кредит) – поиск покупателя, который будет согласен передать аванс на погашение.
Правда, покупатели очень неохотно идут на подобные сделки и, как правило, даже если продавец находит того, кто согласится передать аванс, приходится делать значительную скидку. После получения аванса происходит закрытие ипотеки, с квартиры снимается обременение и уже затем оформляется стандартный договоркупли-продажи.
Если первый вариант по каким-либо причинам не подходит, можно попытаться продать квартиру с участием банка. В этом случае также придется найти покупателя, который будет согласен погасить кредит (после этого снимается обременение, а продажа происходит по стандартному договору), однако в процедуре принимает участие сам банк. Как правило, привлечение банка выступает в качестве страховки для покупателя, и в этом случае найти того, кто готов купить недвижимость, становится легче. Средства на погашение кредита покупатель недвижимости вносит непосредственно в банк. Но есть и проблема: к сожалению, не все банки готовы принимать участие в данной процедуре.
И, наконец, третий вариант продажи квартиры в ипотеке – переоформление ипотечного кредита на покупателя. По сути, продается не только сама квартира, но и кредит. Трудности могут возникнуть с банком.
Поскольку кредит будет переоформляться на другого человека, он должен отвечать требованиям, которые банк предъявляет к заемщикам. Если кандидатура покупателя банком будет одобрена, необходимо заключить трехстороннее соглашение о переводе долга, и уже затем оформить договор купли-продажи квартиры.
Как не допустить ошибку при продаже ипотечной квартиры?
Сделки с недвижимостью всегда сопряжены с определенными рисками, но в случае продажи ипотечной квартиры ситуация является еще более сложной. Именно поэтому при необходимости продать квартиру в ипотеке рекомендуется заручиться поддержкой юриста. Специалист поможет подобрать самый оптимальный вариант с учетом имеющихся обстоятельств и защитит права и интересы продавца на всех этапах.
