Первичный рынок жилой недвижимости изобилует предложениями о покупке квартир со свободной планировкой. Данная планировка предполагает отсутствие внутри квартиры стеновых перегородок между внутренними помещениями.
Застройщики и агенты по продаже таких объектов свободную планировку потенциальным клиентам называют в качестве неоспоримого преимущества, позволяющего в будущем обустроить квартиру по собственному дизайн-проекту с учетом любых желаний и даже «направлений удачи» по фэн-шую.
Но покупателям следует помнить, что отсутствие внутренних стен не дает право обустраивать помещение так, как вздумается, сооружать перегородки в абсолютно любом месте и менять изначальное функциональное предназначение отдельных частей квартиры.
Определенные правила обустройства соблюдать все-таки придется. В законах термин «свободная планировка» нигде не значится. Жилищный кодекс определяет квартиру как обособленное в рамках многоквартирного дома структурное помещение и указывает на тот из фактов, что квартира в полном ее практическом смысле состоит из комнат (одной или больше, чем одной) и помещений вспомогательного назначения.
То есть планировка любой квартиры должна предусматривать четкую структуру, а не быть хаотичной. Если внутренних стен нет вообще, помещение нельзя считать распланированным или структурным. Соответственно, и квартирой с юридической позиции такое помещение считаться не будет.
Структурирование квартиры с помощью внутренних стен призвано отделить в ее общей площади жилые помещения (комнаты) и вспомогательные (кухня, санузел, прихожая). Структура квартиры (планировка, границы, площадь общая и обособленных помещений) отображается на техническом плане. Если предлагается к продаже первичный объект, на плане БТИ стен может и не быть при свободной планировке.
Однако на строительном плане застройщика они будут обязательно. Ведь застройщик возводит жилой объект — многоквартирный дом, внутри которого именно квартиры. И предлагая строительный план к утверждению, если на нем не будут отмечены предполагаемые внутренние стены квартир, разрешение на строительство ему просто не выдадут.
Если внимательно осмотреть рекламируемую к приобретению квартиру со свободной планировкой в черновом варианте (без ремонта), то на полу в любом случае можно обнаружить кирпичную закладку для будущих внутренних стен, которая пролегает как раз в соответствии с разметками стен на строительном плане. Покупатель квартиры именно по этим закладкам должен сам достраивать внутренние перегородки.
Если конкретная часть квартиры на строительном плане отмечена как, например, гостиная, то делать перегородки с целью обустроить в этом месте ванную комнату нельзя. То же самое и с кухней. Увеличить ее площадь нельзя через присоединение к комнате, поскольку законодательство требует, чтобы все нежилые помещения строго располагались также над нежилыми. Увеличить кухню (ванную или туалет) возможно только за счет площади кладовки или коридора (прихожей), которые также нежилые. Сокращать предусмотренную планом площадь кухни тоже не рекомендуется.
Стандарты таковы, что для 2-хкомнатных квартир в новостройках кухня минимум по площади должна быть 8 кв. м., а в 1-комнатных – 5. Исключением будут лишь модные сегодня квартиры-студии. Для них основное требование сводится к обособлению стенами площади санузла. На строительном плане для таких квартир стен (кроме санузла) также не будет обозначено. Но следует учесть, что и законодательно термин «квартира-студия» как самостоятельное жилое помещение пока еще не закреплен.
И признать студию в качестве полноценной квартиры официально пока еще нельзя. Расположение ванной и туалета изменить без переноса стояков не получится. А на перенос стояков (межэтажных труб коммуникаций) никто не даст разрешение. План БТИ в отличие от строительного может отражать чертеж квартиры просто одним квадратом с указанием площади. Однако на практике выделять функциональные зоны в этой квартире придется в соответствии с утвержденным планом строительным.
Если в соответствии со строительным планом квартира значится как двухкомнатная, то переделать ее в 3-хкомнатную без согласования нельзя. Для жилых комнат минимальная площадь приравнена к 8-ми кв. метрам. В квартире при этом должна иметься по плану хотя бы еще одна комната, площадью равная не менее 16-ти кв. метров. Минимальная площадь жилого пространства (площадь комнаты) для однокомнатных квартир составляет 14 кв. м. По ширине любая из комнат должна составлять 2,4 метра минимум и иметь свое окно, иначе жилой комнатой такое обособленное помещение техник БТИ не признает.
Любое отступление от обозначенных закладок для стен фактически будет являться перепланировкой помещения. Ее необходимо согласовывать в установленном порядке перед практическим началом работ. Согласие на перепланировку разрешающие инстанции могут и не дать. Квартиру с несогласованной перепланировкой или переустройством продать сложнее.
Цены на подобные объекты снижаются из-за возможных немалых штрафов проверяющих органов. Ответственность за незаконную перепланировку может выражаться в необходимости выполнить предписание вернуть внутренние стены в то место, которое отведено им планом, а все помещения разместить в соответствии с обозначенным опять же на строительном плане функциональным предназначением. Если этого не сделать, проверяющий орган может инициировать судебное разбирательство по выселению собственника и продажу такой квартиры с торгов.
Планируя покупку квартиры со свободной планировкой и желая подогнать ее планировку под свои интересы, можно обратиться к застройщику еще на этапах строительства минимум за полгода до непосредственного введения дома в практическую эксплуатацию. При незначительных отступлениях от заявленного строительного плана (когда речь не идет о переносе стояков или размещении нежилых помещений квартиры над жилыми) корректировки плана возможны по желанию заказчика (покупателя).
Тогда после завершения строительства добиваться официального разрешения на перепланировку и узаконивать ее не придется. Таким образом, свободная планировка квартиры не дает покупателям стопроцентной свободы в ее обустройстве. Обустраивать такую квартиру после покупки все равно можно будет исключительно в соответствии с существующими техническими и санитарными нормами.
