При оформлении ипотеки потенциальный заемщик должен осознавать уровень ответственности, который он на себя принимает: из месяца в месяц в течение пяти, десяти или более лет ему придется выплачивать банку определенную сумму. Но прежде чем отправляться в банк, важно понимать, что представляют из себя прочие условия в связи с оформлением займа и распоряжением ипотечной собственностью.
Требования банка
Установленный возраст потенциального заемщика: от 18 лет на момент оформления кредита; до 65-70 лет к завершению срока выплаты. Трудовой стаж должен составлять от полугода до трех лет официально. Учитывается размер подтвержденного дохода (справки: 2-НДФЛ, по форме банка) в соответствии с будущим ежемесячным платежом по ипотеке. Нередко имеет значение, чтобы оставшаяся часть дохода после внесения платежа составляла не менее 20% от заработной платы.
В дополнение ко всему, банк потребует копию трудовой книжки, заверенной работодателем, а также документы на собственность, которые нужно предоставить по согласию продавца. Сделка оформления ипотеки может занимать от трех недель до двух месяцев.
В залог банку поступает жилье, которое приобретается в ипотеку, но это необязательное условие: выбор залогового объекта будет зависеть от его оценочной стоимости. Процедура оценки жилья — услуга дорогостоящая, и банки требуют официальный отчет оценки от агентств, аккредитованных именно в организации, предоставляющей заем.
Обязательными условиями являются следующие: в течение срока ипотеки залоговый объект должен быть застрахован; ежегодно или с иной частотой к нему должен быть обеспечен доступ для проверки состояния со стороны банка; залоговый объект имеет обременение, что означает запрет на его реализацию, перепланировку, передачу в пользование другим лицам.
Социальная программа
Основные варианты ипотеки подразумевают классический кредит, оформленный под залог недвижимости, и более выгодный: с социальной поддержкой:
Военная ипотека. Для военнослужащих РФ открывается специальный счет, на который регулярно поступает фиксированная сумма. Ее можно использовать как по основному назначению, так и на другие нужды. Продать жилье в таком случае будет возможно спустя 20 лет.
Программа молодым семьям. По сути предоставляется сниженный процент при выплате недвижимости. Программа реализуется при условии возраста до 35 лет хотя бы одного из супругов. Недостатки: ожидание своей очереди бывает настолько длительным, что приводит к потере права на участие в программе.
Материнский капитал. Актуально для семей с двумя детьми и более. После рождения второго ребенка выдается сертификат на выдачу 466 тысяч рублей, которые можно использовать на погашение ипотеки или внести в качестве первого взноса при оформлении льготного вида кредита.
Подводные камни
Препятствия, возникающие в процессе оформления ипотеки:
Несовершеннолетние. При покупке жилья в ипотеку со стороны банка поступает требование об отсутствии несовершеннолетних в числе прописанных. Если о прописанных становится известно после оформления ипотеки, по закону новый владелец обязан обеспечить ребенку аналогичное по качеству жилье. Чтобы не решать проблему выписки несовершеннолетних в суде, нужно позаботиться об этом заранее, запросив домовую книгу у владельца.
Дарственная. По желанию дарителя договор дарения может быть признан недействительным, и тогда право собственности на квартиру нового владельца будет потеряно. Срок исковой давности относительно договора дарения — один год. Выход лишь в том, чтобы убедиться в согласии дарителя на ипотеку.
Завещание на собственность. Если нет завещания, наследование осуществляется в соответствии с нормами, прописанными в законодательстве, поэтому могут обнаружиться «забытые» родственники покойного. Важно проверить наличие претендующих на жилье или выждать срок исковой давности. В ином случае договор ипотеки будет оспорен в суде.
Приватизация. С приобретением квартиры в ипотеку после приватизации может обнаружиться, что в ней прописаны имеющие право проживания, что не подлежит оспариванию ни при каких обстоятельствах. Поэтому уточнять этот факт следует до получения ипотеки при помощи выписки из домовой книги.
Покупатель, заемщик должен иметь представление о второстепенных расходах:
риэлтору- до 5% от стоимости жилья;
нотариальное заверение купли-продажи — до 10 тысяч;
заверение согласия супруга — от 2 тысяч;
стоимость оценки — до 15 тысяч;
выписка из ЕГРН: 350 рублей;
техпаспорт — около 10 тысяч;
госпошлина регистрации собственности — 2 тысячи.
Нотариальные услуги
Существует перечень обязательных заверений при покупке жилья в ипотеку:
Нотариальное заверение сделки купли-продажи необязательно, но может оказаться полезным в некоторых случаях.
Договор купли-продажи. Является более актуальным при покупке недвижимости на вторичном рынке, учитывая относительный риск в связи с предыдущим владельцем.
Договор с риэлтором. Рекомендуется тщательно изучить список предоставляемых услуг, так как оказать помощь в оформлении ипотеки сможет только опытный специалист, чьи познания выходят за пределы поиска подходящего варианта квартиры.
Согласие супруга. Без такого согласия сделка может быть признана недействительной, так как согласно статьи 35 СК РФ осведомленность одним из супругов факта ипотеки и вытекающих обязанностей может быть оспорена в суде, что становится проблемой для каждой из сторон сделки. Супруг вправе потребовать признать жилье совместной собственностью, независимо от участия в выплате кредита. Банки обычно требуют от супругов, чтобы они являлись созаемщиками.
Согласие от супруга не требуется, если:
заключен брачный контракт, содержащий перечень пунктов, регулирующих права каждого в семье;
оформлена доверенность на одного из них на ведение всех дел в семье;
приобретение жилья осуществляется за счет личных средств кого-либо из супругов, но могут возникнуть сложности в процессе доказательства, чьи именно средства были использованы.
Исходя из обязательных условий в соответствии с требованиями банков и стоимости услуг, заемщику необходимо оценить свои возможности, рассчитать расходы, а также при необходимости проконсультироваться с опытным юристом в случае неоднозначных ситуаций в процессе оформления ипотеки.
